Régimen de Enajenación de Bienes: ¿Qué es y Cómo Funciona en México?
¡Bienvenidos a nuestro blog! Hoy exploraremos el Régimen de Enajenación de Bienes, un tema relevante ya sea que vendas un auto, terreno o propiedad, entender este régimen fiscal es clave para cumplir con tus obligaciones y evitar sorpresas. Aquí te explicaremos en qué consiste, cómo funciona, qué impuestos implica y cómo calcular el ISR. Sabemos que pagar impuestos no es el momento favorito de nadie, pero enfrentarlos con conocimiento te ayudará a planear mejor y minimizar su impacto. ¡Acompáñanos a descubrir más!
¿En que consiste la enajenación de un bien?
Primero es importante entender a que nos referimos al hablar de la enajenación de un bien. Según la ley fiscal en México, se refiere a la venta, cesión, transmisión o cualquier acto que implique el cambio de propiedad de un bien, ya sea tangible o intangible. Incluye transacciones como la venta de inmuebles, vehículos y otros activos que generan ingresos sujetos a impuestos.
¿Qué es el Régimen de Enajenación de Bienes?
El Régimen de Enajenación de Bienes es un esquema fiscal en México que establece cómo deben declarar impuestos las personas físicas que venden o transfieren bienes, como propiedades o activos. Además regula las obligaciones fiscales para asegurar que toda enajenación se registre formalmente y se realicen las contribuciones adecuadas.
Establecido en el artículo 126 de la Ley del ISR, este régimen está diseñado para personas físicas que obtienen ingresos a partir de la venta, transmisión o cesión de bienes, especialmente inmuebles. Este régimen se aplica en situaciones en las que una persona física vende propiedades (como casas, terrenos o locales) o cualquier otro activo. La intención de este régimen es asegurar que quienes realizan estas transacciones cumplan con sus obligaciones fiscales, promoviendo la transparencia y formalidad en el comercio de bienes.
¿Quienes deben de tributar en el Régimen de Enajenación de Bienes?
En el Régimen de Enajenación de Bienes deben tributar principalmente aquellas personas físicas que, de forma esporádica, realizan ventas o transferencias de bienes, siendo las más comunes las de inmuebles y automóviles. Este régimen es ideal para quienes no están dedicados a la compra-venta de propiedades como actividad habitual, sino que venden algún bien ocasionalmente, ya sea porque lo heredaron, lo adquirieron hace tiempo, o simplemente deciden venderlo.
Por ejemplo, si una persona hereda una casa y decide venderla, puede inscribirse en este régimen y aprovechar beneficios fiscales significativos, como la exención de ISR si es el único bien que enajenará en un período de tres años y el valor de la venta no supera los $4.9 millones de pesos. Esto hace que el régimen sea ideal para quienes venden inmuebles de manera esporádica, ya que pueden beneficiarse de este tipo de incentivos.
Es importante recalcar que este régimen está diseñado para operaciones ocasionales. Aquellas personas cuya actividad económica principal sea la compra y venta de bienes inmuebles, terrenos, o desarrollos inmobiliarios deberán tributar bajo el Régimen de Actividades Empresariales, que tiene requisitos y obligaciones fiscales distintos y es aplicable a quienes realizan esta actividad como un negocio formal.
¿Cómo funciona y que obligaciones fiscales tiene el Régimen de Enajenación de Bienes?
En el Régimen de Enajenación de Bienes, se deben cumplir con una serie de obligaciones fiscales para mantenerse al día con el SAT. A continuación, se detallan los puntos clave de estas obligaciones:
Contar con RFC: La primera obligación es inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). El RFC permite al SAT identificar al contribuyente y registrar todas las operaciones relacionadas con la enajenación de bienes. Es necesario estar dado de alta antes de realizar la venta para cumplir adecuadamente con las disposiciones fiscales y acceder a los beneficios disponibles para este régimen.
Presentar Declaraciones Provisionales de ISR: Quienes tributan en este régimen están obligados a presentar declaraciones provisionales de ISR, es decir, realizar pagos anticipados del impuesto sobre la renta por cada enajenación de bienes que efectúen. Estos pagos se hacen por cada venta que realices, en el mes siguiente a la enajenación y permiten ir cubriendo parte del impuesto anual, calculando el ISR con base en el precio de venta y tomando en cuenta deducciones permitidas por la ley, como el costo comprobado del bien y ciertos gastos de enajenación.
Presentar Declaración Anual: Al finalizar el ejercicio fiscal, se debe presentar una declaración anual donde se incluyan todas las transacciones realizadas durante el año. Esta declaración permite al SAT revisar el total de ingresos obtenidos y, en caso de haber pagado de más en las declaraciones provisionales, solicitar una devolución de impuestos o cubrir cualquier monto adicional pendiente.
¿Cómo se calcula el impuesto? Ejemplo practico
Paso 1: Calcular el Costo de Adquisición
El costo de adquisición es el monto que pagaste originalmente por el inmueble, y se compone de:
Costo comprobado del terreno: Este es el valor del terreno al momento de la compra.
Costo comprobado de construcción: Incluye todos los costos asociados a la construcción del inmueble (si aplica).
El total del costo de adquisición será la suma de estos elementos.
Costo comprobado de adquisición = $1,000,000
(-) Valor del Terreno = $200,000
(=) Costo de la construcción = $800,000
Paso 2: Determinar la Parte Deducible del Costo de Adquisición
Para reducir la carga fiscal, se permite deducir la depreciación de la construcción. Sigue estos pasos:
Restar la depreciación: Resta la depreciación acumulada del costo comprobado de construcción para obtener el valor actualizado.
Aplicar el factor de actualización por inflación: Multiplica el valor actualizado por el factor de inflación que corresponda al período en que poseíste el inmueble. Esto actualizará el costo considerando la inflación.
El valor resultante es el costo deducible de adquisición.
Depreciación año 1 = $800,000 x 5% = $40,000
Depreciación año 2 = $800,000 x 5% = $40,000
Depreciación acumulada al momento de la enajenación = $80,000
Costo de la construcción = $800,000
(-) Depreciación = $80,000
(=) Valor Construcción Actualizada por Depreciación = $720,000
INPC oct-24 = 128.3890
(/) INPC oct-24 = 111.824
(=) Factor de Actualización = 1.1481
Valor Construcción Actualizada por Depreciación = $720,000
(x) Factor de Actualización = 1.1481
(=) Costo de Adquisición Deducible = $826,632
Paso 3: Actualizar el Valor del Terreno
También se permite deducir el valor actualizado del terreno. Sigue estos pasos:
Aplicar el factor de actualización por inflación: Multiplica el valor del terreno por el factor de inflación que corresponda al período en que poseíste el inmueble. Esto actualizará el valor considerando la inflación.
INPC oct-24 = 128.3890
(/) INPC oct-22 = 111.824
(=) Factor de Actualización = 1.1481
Valor del Terreno = $200,000
(x) Factor de Actualización = 1.1481
(=) Valor del Terreno Deducible = $229,626.91
Paso 4: Calcular la Ganancia Neta de Enajenación
Para obtener la ganancia neta de enajenación:
Resta el costo deducible de adquisición al valor por el que estás vendiendo el inmueble (valor de enajenación).
El resultado es tu ganancia.
Enajenación del bien = $4,000,000
(-) Costo de Adquisición Deducible = $826,632
(-) Valor del Terreno Deducible = $229,626.91
(=) Ganancia = $2,943,741.09
Paso 5: Determinar la Ganancia Promedio Anual
Divide la ganancia neta entre el número de años transcurridos desde que adquiriste el inmueble. Esto proporciona la base gravable anual.
Ejemplo: Si han pasado 2 años desde la compra, divide la ganancia entre 2.
Ganancia = $2,943,741.09
(/) Años desde adquisición = 2 años
(=) Base Gravable = $1,471,870.5
Paso 6: Calcular el ISR Causado e ISR a Pagar
Consulta la tabla de tarifas de ISR correspondiente al ejercicio fiscal para aplicar el porcentaje adecuado a tu base gravable anual.
Multiplica el ISR causado por el número de años desde la adquisición del inmueble.
Resultado final: Este es el ISR a cargo en la enajenación del inmueble.
ISR Causado = $264,936.69
(x) Años desde adquisición = 2 años
(=) ISR a Cargo = $529,873.38
Sabemos que el cálculo del impuesto sobre la enajenación es bastante laborioso, pero a pesar de ello, este régimen es bastante sencillo comparado con otros, ya que no requiere llevar una contabilidad detallada ni presentar otros tipos de declaraciones como en otros regímenes fiscales. Recuerda que está diseñado para personas que venden inmuebles ocasionalmente, lo que hace aún más fácil cumplir con las obligaciones fiscales.
Ten en cuenta que, aunque el proceso es relativamente simple, realizar los cálculos de manera correcta y cumplir con todas las formalidades es clave para evitar problemas con el SAT. Por eso, siempre es recomendable consultar a un contador profesional que te guíe y te ayude a realizar este tipo de trámites de manera precisa.
Si necesitas asesoría o quieres cotizar nuestros servicios, en Grupo Altea estamos listos para ayudarte. Haz clic en el botón para recibir la orientación adecuada y asegurarte de cumplir con todas tus obligaciones fiscales sin complicaciones. ¡Estamos aquí para ayudarte a llevar tus finanzas al siguiente nivel!
Comments